Сегодня в нашей рубрике «Спроси у адвоката» известный адвокат и нотариус Рами Крупник с темой, которая интересует всех: договор аренды.
Зачастую, арендодатель предлагает свой вариант договора аренды или типовой договор. Даже если речь идет о составлении типового договора, я всегда рекомендую арендаторам посоветоваться с адвокатом перед заключением договора аренды, но понимаю, что не всем такая консультация по карману.
Рекомендации ниже, предназначаются тем, кто подписывает договор аренды, не проверив его изначально с адвокатом.
- Перед заключением договора аренды рекомендую проверить права арендодателя на имущество, которое сдается в аренду.
Чтобы проверить, кто является хозяином квартиры, запросите у арендодателя выписку из реестра недвижимости.
Или можете сами запросить или выяснить регистрационные данные квартиры (блок, участок и подучастокגוש, חלקה, תת חלקה) и заказать выписку.
Выяснить данные квартиры, не зная какой блок и участок, можно самостоятельно.
Часто, вопросами аренды занимается родственник или доверенное лицо арендодателя – при подписании договора надо проверить, что он действительно имеет полномочия (доверенность) для подписания договора.
- В каждый договор аренды необходимо внести пункт, защищающий права арендатора в случае продажи/передачи прав на имущество. Необходимо записать, что арендодатель имеет право продать имущество, но только в случае если права арендатора, не пострадают и, что в случае продажи/передачи прав на имущество, сам арендодатель продолжает нести ответственность перед арендатором.
- При заключении договора, всегда желательно прописать опцион для продления его арендатором на текущих условиях. Право опциона должно принадлежать именно арендатору. Если в договоре написано, что договор может быть продлен по согласию обоих сторон, то эта фраза абсолютно ничего не значит и арендатора не защищает.
- При возможности, пропишите в договоре возможность прекратить его действие с предварительным уведомлением или оговоренной компенсацией. Обычно, арендодатель вписывает в договор условие, что арендатор не имеет права прекратить аренду посреди срока и должен выплачивать арендную плату и все налоги до конца срока аренды.
В договоре аренды рекомендую прописать, что арендатор сохраняет за собой право прекратить аренду или, как минимум, имеет право привести вместо себя другого арендатора, который примет на себя условия договора относительно арендодателя. В этом контексте, также стоит проверить как прописано и на каких условиях арендодатель соглашается на замену арендатора. Часто в договоре прописано, что арендатор не имеет права привести себе кого-то на замену. С таким пунктом нельзя соглашаться.
- В договоре необходимо обратить внимание на пункт, описывающий в каком состоянии будет возвращена квартира по окончанию срока аренды. Часто клиенты обращаются ко мне в связи с тем, что арендодатель требует от них покраски, если не шпаклевки, всей квартиры при сдаче ее после аренды. Это может быть существенной статьей расхода – легитимно соглашаться возвращать квартиру в состоянии близком к состоянию, в котором она была получена, кроме износа в связи с естественным пользованием.
Обратите внимание и вычеркните из договора пункт, который обязывает вас красить квартиру в конце срока аренды.
- При получении квартиры, если в квартире есть неполадки, требующие починки со стороны арендодателя, лучше всего составить протокол, который будет подписан обеими сторонами.
По факту обнаружения новых неполадок, которые вы не замечали раньше, рекомендую фотографировать их и сразу же посылать арендодателю электронной почтой.
- В договоре необходимо прописать ответственность арендодателя за исправность систем квартиры (электричество, газ, сантехника, кондиционирование и пр.). Именно арендодатель должен чинить все неполадки, связанные с неисправностью систем или естественным износом, в случае если эти неполадки не были причинены недобросовестным пользованием со стороны арендатора. В договоре рекомендую прописать, что арендатор отвечает только за неполадки, связанные с его пользованием.
- Также, в договоре рекомендую прописать сроки устранения неполадок. При этом, надо указать сроки устранения неполадок, которые мешают арендатору пользоваться имуществом и которые должны быть устранены немедленно – в течение считанных часов и сроки устранения неполадок, которые не мешают пользоваться имуществом – в течение 3 – 5 рабочих дней.
- Многие арендодатели требуют, чтобы арендаторы страховали квартиру. При этом, обращаю ваше внимание, что обязательство страхования стен и систем квартиры должно быть за счет арендодателя.
- Необходимо ограничить возможность посещений квартиры арендодателем – посещения должны согласовываться заранее, происходить исключительно в присутствии арендатора и в удобное ему время. Рекомендую ограничить в договоре список лиц, которые могут посетить квартиру от имени арендодателя.
Лучше всего написать в договоре, что посещения должны осуществляться в разумные сроки и не расшифровывать. Пусть арендодатель потом докажет, что посещений для показа потенциальным покупателям раз в неделю недостаточно.
- Не давайте арендодателю чеки без указания получателя. Если при заключении договора, вы даете арендодателю открытые чеки для выплаты муниципального налога, электричества и воды – обязательно впишите в эти чеки адресата. Когда вы выписываете гарантийный чек (чек «битахон») обязательно так и напишите на чеке, что это «чек «битахон».
В договоре необходимо прописать сроки, в которые арендодатель обязан вернуть арендатору гарантийные чеки или банковскую гарантию.
- При сдаче квартиры обязательно составьте протокол, подтверждающий, что у арендодателя нет претензий по состоянию квартиры и сфотографируйте квартиру, чтобы в случае необходимости доказать в каком состоянии вы ее оставили.
